Доходность от аренды на Пхукете и Бали в 2026 году: что нужно знать иностранным инвесторам

Почему Юго-Восточная Азия по-прежнему лидирует по доходности недвижимости в мире

В 2026 году Юго-Восточная Азия остаётся одним из самых привлекательных направлений для иностранных инвесторов в недвижимость, ищущих доходность от аренды выше средней. Пока западные рынки недвижимости остывают под давлением сохраняющихся высоких процентных ставок, Пхукет и Бали продолжают приносить валовую доходность 7–12% в год — показатели, которые всё труднее повторить в других местах.

Пхукет: стабильный рост благодаря инвестициям в инфраструктуру

Пхукет превратился из сезонного курортного острова в круглогодичный центр для экспатов. Расширенный международный аэропорт, модернизированные дорожные сети и инициатива Phuket Smart City привлекли цифровых кочевников, пенсионеров по тайской визе LTR и деловых путешественников из региона.

Типичная доходность от аренды по зонам

• Раваи и Най Харн: 7–9% валовой доходности от аренды вилл, ориентированной на гостей с длительным проживанием и держателей визы LTR.
• Банг Тао и Лагуна: 8–11% валовой доходности для элитных вилл с бассейном, участвующих в гостиничных программах управления.
• Патонг и Ката: 9–12% валовой доходности для кондоминиумов, выигрывающих от высокой загрузки в сфере краткосрочного туризма.

Полная собственность (freehold) и долгосрочная аренда (leasehold) в Таиланде

Иностранные граждане не могут владеть землёй на правах полной собственности (freehold) в Таиланде. Однако иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиумах на правах полной собственности (freehold) при условии, что иностранная квота в здании не превышает 49%. Для инвестиций в виллы стандартная структура — долгосрочная аренда (leasehold) на 30 лет с зарегистрированной оговоркой о продлении. Тайская виза LTR даёт соответствующим требованиям инвесторам и пенсионерам возобновляемую визу на 10 лет, стимулируя спрос на премиальную недвижимость для длительного проживания.

Бали: премия за образ жизни и доходность развивающегося рынка

Рынок недвижимости Бали опирается на один из самых устойчивых туристических брендов в мире. В 2025 году число прибытий посетителей превысило допандемийные рекорды, что напрямую выразилось в повышенной загрузке вилл и премиальных ценах за ночь для инвесторов.

Наиболее эффективные зоны

• Чангу: доходность от краткосрочной аренды вилл 10–14% в эпицентре цифровых кочевников на Бали. Профессиональное управление становится всё более необходимым.
• Улувату и полуостров Букит: виллы на вершинах скал, ориентированные на люксовых путешественников, приносят 9–12% валовой доходности при более низких операционных расходах.
• Убуд: оздоровительный туризм поддерживает доходность 7–10% при меньшей сезонности и более предсказуемом денежном потоке.

Правовые структуры для иностранных покупателей на Бали

Индонезия не разрешает иностранцам владеть землёй на правах полной собственности. Основной инвестиционный инструмент — титул долгосрочной аренды (Hak Sewa) на 25–30 лет с опциями продления. Комплексная проверка обязательна: проверьте земельные сертификаты, наличие обременений, подтвердите разрешения на строительство и привлеките независимого индонезийского нотариуса, отдельного от нотариуса, рекомендованного застройщиком.

Сравнение лицом к лицу: ключевые показатели на 2026 год

• Диапазон валовой доходности: Пхукет 7–12% | Бали 7–14%
• Иностранное владение: Пхукет — полная собственность (freehold) (кондоминиумы) / долгосрочная аренда (leasehold) (виллы) | Бали — долгосрочная аренда (leasehold)
• Начальная цена виллы с бассейном: от THB 8M (~USD 220K) на Пхукете | от IDR 3.5B (~USD 210K) на Бали
• Визовая программа: Таиланд — LTR на 10 лет | Индонезия — KITAS / Second Home Visa
• Ликвидность рынка: умеренно-высокая (Пхукет) | умеренная (Бали)

Какой рынок подходит вам?

Если приоритеты — сохранение капитала и регулируемая правовая база, рынок кондоминиумов в полной собственности (freehold) на Пхукете предлагает наиболее понятный путь для иностранного владения в сочетании со стабильной доходностью. Если вы готовы принять структуру долгосрочной аренды (leasehold) ради потенциально более высокой доходности и всемирно известного лайфстайл-бренда, Бали — особенно Чангу и Улувату — обеспечивает исключительные показатели краткосрочной аренды. Объекты под управлением профессиональных операторов стабильно превосходят самостоятельно управляемые юниты на 20–35% по чистому доходу.

Следующие шаги

HAVANOA специализируется на проверенных объектах на Пхукете и Бали, обладая экспертизой на местах в обоих рынках. Наша команда проведёт вас по текущему предложению, реалистичным прогнозам доходности и правовым структурам, подходящим для вашего гражданства и инвестиционных целей. Свяжитесь с нами, чтобы договориться о консультации или запросить подобранный шорт-лист под ваш бюджет и целевую доходность.