ผลตอบแทนค่าเช่าภูเก็ต vs บาหลี ปี 2026: สิ่งที่นักลงทุนต่างชาติต้องรู้

ทำไมเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ยังคงเป็นผู้นำด้านผลตอบแทนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก

ในปี 2026 เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจที่สุดสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่ต้องการผลตอบแทนค่าเช่าที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตะวันตกชะลอตัวลงภายใต้อัตราดอกเบี้ยที่สูงอย่างต่อเนื่อง ภูเก็ตและบาหลียังคงให้ผลตอบแทนขั้นต้น 7–12% ต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่ยากขึ้นเรื่อยๆ ที่จะหาได้จากที่อื่น

ภูเก็ต: การเติบโตอย่างมั่นคงหนุนด้วยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

ภูเก็ตได้พัฒนาจากเกาะรีสอร์ตตามฤดูกาลสู่ศูนย์กลางชาวต่างชาติที่พำนักตลอดทั้งปี สนามบินนานาชาติที่ขยายตัว เครือข่ายถนนที่ได้รับการยกระดับ และโครงการภูเก็ตสมาร์ทซิตี้ได้ดึงดูดชาวดิจิทัลโนแมด ผู้เกษียณอายุภายใต้วีซ่า LTR ของไทย และนักธุรกิจเดินทางระดับภูมิภาค

ผลตอบแทนค่าเช่าทั่วไปตามโซน

• ราไวย์และในหาน: 7–9% ขั้นต้นสำหรับการเช่าวิลล่าที่เจาะกลุ่มผู้เข้าพักระยะยาวและผู้ถือวีซ่า LTR
• บางเทาและลากูน่า: 8–11% ขั้นต้นสำหรับพูลวิลล่าระดับหรูที่มีโปรแกรมบริหารโดยโรงแรม
• ป่าตองและกะตะ: 9–12% ขั้นต้นสำหรับคอนโดมิเนียมที่ได้ประโยชน์จากอัตราการเข้าพักนักท่องเที่ยวระยะสั้นที่สูง

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์) กับสิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) ในประเทศไทย

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์) ในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติสามารถถือครองยูนิตคอนโดมิเนียมได้โดยตรง (กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์)) โดยมีเงื่อนไขว่าโควตาต่างชาติในอาคารนั้นต้องไม่เกิน 49% สำหรับการลงทุนวิลล่า โครงสร้างมาตรฐานคือสิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) 30 ปีพร้อมข้อสัญญาการต่ออายุที่จดทะเบียน วีซ่า LTR ของไทยอนุญาตให้นักลงทุนและผู้เกษียณอายุที่มีคุณสมบัติได้รับวีซ่าอายุ 10 ปีที่ต่ออายุได้ ซึ่งกระตุ้นอุปสงค์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมสำหรับการพำนักระยะยาว

บาหลี: ไลฟ์สไตล์พรีเมียมผสานผลตอบแทนจากตลาดเกิดใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของบาหลีได้รับการสนับสนุนจากแบรนด์การท่องเที่ยวที่ยั่งยืนที่สุดแห่งหนึ่งของโลก จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาถึงในปี 2025 สูงเกินสถิติก่อนเกิดโรคระบาด ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออัตราการเข้าพักวิลล่าที่เพิ่มสูงขึ้นและอัตราค่าห้องพักรายคืนระดับพรีเมียมสำหรับนักลงทุน

โซนที่ทำผลงานได้ดีที่สุด

• ชางกู: ผลตอบแทนค่าเช่าวิลล่าระยะสั้น 10–14% ในศูนย์กลางดิจิทัลโนแมดของบาหลี การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพมีความจำเป็นมากขึ้นเรื่อยๆ
• อูลูวาตูและคาบสมุทรบูกิต: วิลล่าริมหน้าผาที่เจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวระดับหรูให้ผลตอบแทนขั้นต้น 9–12% โดยมีต้นทุนดำเนินงานต่ำกว่า
• อูบุด: การท่องเที่ยวเชิงสุขภาพรักษาผลตอบแทนไว้ที่ 7–10% โดยมีความผันผวนตามฤดูกาลต่ำกว่าและกระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้ง่ายกว่า

โครงสร้างทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในบาหลี

อินโดนีเซียไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์) เครื่องมือการลงทุนหลักคือสิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) (Hak Sewa) เป็นเวลา 25–30 ปีพร้อมตัวเลือกในการต่ออายุ การตรวจสอบสถานะเป็นสิ่งที่ไม่สามารถต่อรองได้: ตรวจสอบหนังสือรับรองที่ดิน ตรวจสอบภาระผูกพัน ยืนยันใบอนุญาตก่อสร้าง และว่าจ้างโนตารีอินโดนีเซียที่เป็นอิสระแยกจากโนตารีที่ผู้พัฒนาโครงการแนะนำ

เปรียบเทียบโดยตรง: ตัวชี้วัดสำคัญสำหรับปี 2026

• ช่วงอัตราผลตอบแทนขั้นต้น: ภูเก็ต 7–12% | บาหลี 7–14%
• การถือครองโดยชาวต่างชาติ: ภูเก็ต กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์) (คอนโดมิเนียม) / สิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) (วิลล่า) | บาหลี สิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์)
• ราคาเริ่มต้นพูลวิลล่า: เริ่มต้นที่ THB 8M (~USD 220K) ในภูเก็ต | เริ่มต้นที่ IDR 3.5B (~USD 210K) ในบาหลี
• โปรแกรมวีซ่า: ประเทศไทย LTR 10 ปี | อินโดนีเซีย KITAS / Second Home Visa
• สภาพคล่องของตลาด: ปานกลาง-สูง (ภูเก็ต) | ปานกลาง (บาหลี)

ตลาดไหนเหมาะกับคุณ?

หากการรักษาเงินทุนและกรอบกฎหมายที่มีการกำกับดูแลเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก ตลาดคอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (ฟรีโฮลด์) ในภูเก็ตมีเส้นทางที่ชัดเจนที่สุดสำหรับการถือครองโดยชาวต่างชาติ ควบคู่กับผลตอบแทนที่มั่นคง หากคุณยอมรับโครงสร้างสิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) เพื่อผลตอบแทนที่อาจสูงขึ้นและไลฟ์สไตล์แบรนด์ที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก บาหลี — โดยเฉพาะ Canggu และ Uluwatu — มอบผลการดำเนินงานด้านการปล่อยเช่าระยะสั้นที่ยอดเยี่ยม ทรัพย์สินที่บริหารจัดการโดยผู้ประกอบการมืออาชีพมีผลการดำเนินงานเหนือกว่าหน่วยที่บริหารจัดการเองอย่างสม่ำเสมอ 20–35% ในแง่รายได้สุทธิ

ขั้นตอนถัดไป

HAVANOA เชี่ยวชาญด้านประกาศทรัพย์สินที่ผ่านการตรวจสอบทั่วภูเก็ตและบาหลี พร้อมความเชี่ยวชาญในพื้นที่จริงทั้งสองตลาด ทีมงานของเราสามารถแนะนำคุณเกี่ยวกับสินค้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน การคาดการณ์ผลตอบแทนที่สมจริง และโครงสร้างทางกฎหมายที่เหมาะกับสัญชาติและเป้าหมายการลงทุนของคุณ ติดต่อเราเพื่อนัดหมายปรึกษาหรือขอรายการคัดสรรที่ตรงกับงบประมาณและผลตอบแทนเป้าหมายของคุณ