Rendement locatif à Phuket vs Bali en 2026 : ce que les investisseurs étrangers doivent savoir

Pourquoi l’Asie du Sud-Est reste en tête du ROI immobilier mondial

En 2026, l’Asie du Sud-Est demeure l’une des destinations les plus attractives pour les investisseurs immobiliers étrangers en quête de rendements locatifs supérieurs à la moyenne. Alors que les marchés immobiliers occidentaux se sont refroidis sous l’effet de taux d’intérêt durablement élevés, Phuket et Bali continuent d’offrir des rendements bruts de 7 à 12 % par an — des chiffres de plus en plus difficiles à égaler ailleurs.

Phuket : une croissance régulière portée par les investissements en infrastructures

Phuket est passée du statut d’île touristique saisonnière à celui de pôle d’expatriation ouvert toute l’année. L’agrandissement de l’aéroport international, la modernisation des réseaux routiers et l’initiative Phuket Smart City ont attiré des nomades numériques, des retraités titulaires du visa LTR thaïlandais et des voyageurs d’affaires régionaux.

Rendements locatifs typiques par zone

• Rawai et Nai Harn : 7 à 9 % brut pour la location de villas destinées aux séjours longue durée et aux titulaires du visa LTR.
• Bang Tao et Laguna : 8 à 11 % brut pour les villas avec piscine de luxe intégrées à des programmes de gestion hôtelière.
• Patong et Kata : 9 à 12 % brut pour les appartements en copropriété (condominium) profitant d’un fort taux d’occupation touristique à court terme.

Pleine propriété (freehold) ou bail longue durée (leasehold) en Thaïlande

Les ressortissants étrangers ne peuvent pas être propriétaires fonciers en pleine propriété (freehold) en Thaïlande. Ils peuvent toutefois acquérir des appartements en copropriété (condominium) en pleine propriété (freehold), à condition que le quota étranger de l’immeuble ne dépasse pas 49 %. Pour les investissements en villas, la structure standard est un bail longue durée (leasehold) de 30 ans assorti d’une clause de renouvellement enregistrée. Le visa LTR thaïlandais offre aux investisseurs et retraités éligibles un visa renouvelable de 10 ans, ce qui stimule la demande de biens haut de gamme pour les séjours longue durée.

Bali : le premium lifestyle à la rencontre des rendements d’un marché émergent

Le marché immobilier de Bali s’appuie sur l’une des marques touristiques les plus durables au monde. Les arrivées de visiteurs ont dépassé les records d’avant-pandémie en 2025, ce qui se traduit directement par une hausse du taux d’occupation des villas et des tarifs à la nuitée premium pour les investisseurs.

Zones les plus performantes

• Canggu : rendements de 10 à 14 % pour la location de villas à court terme, au cœur de l’épicentre des nomades numériques de Bali. Une gestion professionnelle y est de plus en plus indispensable.
• Uluwatu et péninsule de Bukit : les villas perchées sur les falaises, destinées à une clientèle de luxe, offrent un rendement brut de 9 à 12 % avec des coûts d’exploitation plus faibles.
• Ubud : le tourisme de bien-être soutient des rendements de 7 à 10 %, avec une saisonnalité plus faible et des flux de trésorerie plus prévisibles.

Structures juridiques pour les acheteurs étrangers à Bali

L’Indonésie n’autorise pas les étrangers à détenir un terrain en pleine propriété (freehold). Le principal véhicule d’investissement est un titre de bail longue durée (leasehold) (Hak Sewa) de 25 à 30 ans avec options de renouvellement. La due diligence est incontournable : vérifier les certificats fonciers, contrôler l’existence de charges ou d’hypothèques, confirmer les permis de construire et faire appel à un notaire indonésien indépendant, distinct de celui recommandé par le promoteur.

Comparatif direct : les indicateurs clés pour 2026

• Fourchette de rendement brut : Phuket 7–12 % | Bali 7–14 %
• Propriété étrangère : Phuket pleine propriété (freehold) (appartements en copropriété (condominium)) / bail longue durée (leasehold) (villas) | Bali bail longue durée (leasehold)
• Prix d’entrée villa avec piscine : À partir de THB 8M (~USD 220K) à Phuket | À partir de IDR 3,5B (~USD 210K) à Bali
• Programme de visa : Thaïlande LTR 10 ans | Indonésie KITAS / Second Home Visa
• Liquidité du marché : Modérée à élevée (Phuket) | Modérée (Bali)

Quel marché vous convient ?

Si la préservation du capital et un cadre juridique réglementé sont prioritaires, le marché de la pleine propriété (freehold) en copropriété (condominium) à Phuket offre la voie la plus claire pour l’accession à la propriété par des étrangers, associée à des rendements solides. Si vous acceptez une structure en bail longue durée (leasehold) pour des rendements potentiellement plus élevés et une marque de style de vie reconnue mondialement, Bali — en particulier Canggu et Uluwatu — offre des performances exceptionnelles en location courte durée. Les biens gérés par des opérateurs professionnels surpassent systématiquement les unités gérées en direct de 20–35 % en revenu net.

Prochaines étapes

HAVANOA est spécialisé dans les annonces vérifiées à Phuket et à Bali, avec une expertise de terrain sur les deux marchés. Notre équipe peut vous présenter l’inventaire actuel, des projections de rendement réalistes et les structures juridiques adaptées à votre nationalité et à vos objectifs d’investissement. Contactez-nous pour organiser une consultation ou demander une sélection personnalisée correspondant à votre budget et à votre rendement cible.