Phuket czy Bali – zysk z najmu w 2026 r.: co powinni wiedzieć zagraniczni inwestorzy

Dlaczego Azja Południowo-Wschodnia nadal przoduje w globalnym ROI z nieruchomości

W 2026 roku Azja Południowo-Wschodnia pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków dla zagranicznych inwestorów szukających ponadprzeciętnych zysków z najmu. Podczas gdy rynki nieruchomości na Zachodzie ochłodziły się w obliczu utrzymujących się wysokich stóp procentowych, Phuket i Bali nadal generują roczne zyski brutto na poziomie 7–12% — wyniki, które coraz trudniej osiągnąć gdzie indziej.

Phuket: stabilny wzrost dzięki inwestycjom infrastrukturalnym

Phuket przekształcił się z sezonowej wyspy kurortowej w całoroczne centrum dla ekspatów. Rozbudowane lotnisko międzynarodowe, zmodernizowana sieć dróg oraz inicjatywa Phuket Smart City przyciągnęły cyfrowych nomadów, emerytów korzystających z tajlandzkiej wizy LTR oraz regionalnych podróżnych biznesowych.

Typowe zyski z najmu według stref

• Rawai i Nai Harn: 7–9% brutto z najmu willi skierowanego do gości na długie pobyty i posiadaczy wizy LTR.
• Bang Tao i Laguna: 8–11% brutto dla luksusowych willi z basenem objętych programami zarządzania hotelowego.
• Patong i Kata: 9–12% brutto dla apartamentów (condominium) korzystających z wysokiego obłożenia turystycznego w krótkim terminie.

Pełna własność (freehold) a dzierżawa długoterminowa (leasehold) w Tajlandii

Obywatele innych państw nie mogą posiadać ziemi na zasadzie pełnej własności (freehold) w Tajlandii. Mogą jednak nabywać lokale w apartamentach (condominium) na pełną własność (freehold), pod warunkiem że kwota dla cudzoziemców w budynku nie przekracza 49%. W przypadku inwestycji w wille standardową strukturą jest 30-letnia dzierżawa długoterminowa (leasehold) z zarejestrowaną klauzulą przedłużenia. Tajlandzka wiza LTR zapewnia kwalifikującym się inwestorom i emerytom 10-letnią odnawialną wizę, co pobudza popyt na nieruchomości premium na długie pobyty.

Bali: premia za styl życia w połączeniu ze zwrotami z rynku wschodzącego

Rynek nieruchomości na Bali opiera się na jednej z najbardziej trwałych marek turystycznych na świecie. Liczba przyjazdów odwiedzających przekroczyła w 2025 roku rekordy sprzed pandemii, co bezpośrednio przekłada się na wyższe obłożenie willi i wyższe stawki za nocleg dla inwestorów.

Strefy o najlepszych wynikach

• Canggu: zyski z najmu krótkoterminowego willi na poziomie 10–14% w epicentrum cyfrowych nomadów na Bali. Profesjonalne zarządzanie najmem jest coraz bardziej niezbędne.
• Uluwatu i Półwysep Bukit: wille na klifach skierowane do podróżnych z segmentu luksusowego przynoszą 9–12% zysku brutto przy niższych kosztach operacyjnych.
• Ubud: turystyka wellness utrzymuje zyski na poziomie 7–10% przy niższej sezonowości i bardziej przewidywalnych przepływach pieniężnych.

Struktury prawne dla zagranicznych nabywców na Bali

Indonezja nie zezwala cudzoziemcom na posiadanie ziemi na zasadzie pełnej własności (freehold). Podstawowym wehikułem inwestycyjnym jest tytuł dzierżawy długoterminowej (leasehold) (Hak Sewa) na 25–30 lat z opcjami przedłużenia. Należyta staranność (due diligence) jest niezbędna: zweryfikuj certyfikaty gruntowe, sprawdź obciążenia, potwierdź pozwolenia na budowę i zaangażuj niezależnego indonezyjskiego notariusza innego niż notariusz polecany przez dewelopera.

Bezpośrednie porównanie: kluczowe wskaźniki na 2026 rok

• Zakres zysku brutto: Phuket 7–12% | Bali 7–14%
• Własność przez cudzoziemców: Phuket pełna własność (freehold) (apartamenty condominium) / dzierżawa długoterminowa (leasehold) (wille) | Bali dzierżawa długoterminowa (leasehold)
• Cena wejścia willi z basenem: Od THB 8M (~USD 220K) na Phuket | Od IDR 3.5B (~USD 210K) na Bali
• Program wizowy: Tajlandia LTR 10 lat | Indonezja KITAS / Second Home Visa
• Płynność rynku: Umiarkowana-wysoka (Phuket) | Umiarkowana (Bali)

Który rynek jest dla Ciebie odpowiedni?

Jeśli priorytetem jest ochrona kapitału i uregulowane ramy prawne, rynek apartamentów (condominium) w pełnej własności (freehold) na Phuket oferuje najczystszą ścieżkę do własności przez cudzoziemców w połączeniu z solidnymi zyskami. Jeśli akceptujesz strukturę dzierżawy długoterminowej (leasehold) dla potencjalnie wyższych zwrotów i globalnie rozpoznawalnego stylu życia, Bali — szczególnie Canggu i Uluwatu — zapewnia wyjątkowe wyniki najmu krótkoterminowego. Nieruchomości zarządzane przez profesjonalnych operatorów konsekwentnie przewyższają jednostki zarządzane samodzielnie o 20–35% pod względem dochodu netto.

Następne kroki

HAVANOA specjalizuje się w zweryfikowanych ofertach na Phuket i Bali, z ekspertyzą na miejscu na obu rynkach. Nasz zespół może przedstawić Ci aktualną ofertę, realistyczne prognozy zysków oraz struktury prawne dostosowane do Twojej narodowości i celów inwestycyjnych. Skontaktuj się z nami, aby umówić konsultację lub poprosić o wyselekcjonowaną krótką listę dopasowaną do Twojego budżetu i docelowego zwrotu.